房地产政策真正的难点已经不是把利率降到多低，而是怎么让老百姓重新相信房子

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房地产最有力度的政策出台了：贷款贴息。

如果你买的是：首套住房商业性个人住房贷款；房屋面积 不超过120平方米；房屋总价 不超过150万元

你将享受商业贷款本金不超过100万元，财政贴息 年化1个百分点，最长贴息5年的政策。

如果你正好符合条件，贷款100万元、30年期，按照1个百分点的贴息计算，经测算最多可以减少差不多5万元的利息支出。

为什么说力度很大，因为房贷实际利率已经很低了。

因为现在房贷实际利率已经很低了，最新的数据是，8月份全国新发放个人住房贷款加权平均利率只有约3.1%。假设原来房贷是3.1%，贴息1个百分点，实际承担的利率相当于2.0%左右。相当于把购房者的融资成本降低大约三分之一。

当然，这个政策的覆盖面很有限：最大的限制就是三个门槛：120平方米、150万元、100万元贷款。这实际上决定了这个政策更加偏向：刚需、小户型、低总价住房而不是一个普惠政策。不是全面救房地产，而是给刚需住房需求降低融资成本。而且是财政直接贴息，和过去直接降低首付比例、取消限购、降低交易税费、降低存量房贷利率不同。

那么，作用有多大。

这个政策，能解决想买房的刚需的购房贷款成本，这是肯定的。但是这个政策解决不了和未来房价的涨跌。现在中国房地产最大的问题，已经不是房贷利率太高，而是房贷利率已经很低，但居民买房意愿还没有完全恢复。而问题恰恰在于：房地产现在最缺的，已经不是便宜的钱，而是买房的信心。

房地产现在最需要解决的，仍然是政策能不能改变房价下跌的预期，居民要相信，未来房价至少不会再出现持续、普遍性的下跌。因为买房本质上不仅仅是买一个居住空间，还是一个家庭非常重要的资产配置。如果这个问题没有答案，甚至预期答案是继续跌，那么再低的利率都很难形成强大的需求。

所以我个人对这次政策的看法是，力度确实大，但效果有待观察。政策似乎想要一个测试：当房贷实际融资成本已经非常低，再进一步把部分刚需购房者的实际利率打到2%左右，究竟能不能把需求重新激活？如果刺激效果仍然有限，就说明房地产真正的问题已经从“买不起”越来越转向“不想买、不敢买、觉得没必要现在买”。

总结一句话就是：房地产到了今天，政策真正的难点已经不是把利率降到多低，而是怎么让老百姓重新相信房子。这个才是下一阶段房地产政策最值得观察的东西。

当然，这个政策覆盖面更大点，比如房价限制在300万，贴息提高到150万，期限10年，可能效果更好。